一位上海阿姨，儿子早已移民澳洲并取得外国国籍。老人想趁自己身体还好，把名下一套房产提前过户给儿子。
但问题来了：儿子已经是外国人，还能接受国内房产赠与吗？将来卖房后，钱能汇到国外吗？
实际上，外籍子女接受父母房产，主要涉及三个问题。
一、外籍子女能接受父母赠与的房产吗？
原则上可以，但要看当地政策。
我国并没有统一禁止父母向外籍子女赠与房产，但不同城市对受赠人购房资格的要求有所不同。
例如，北京2026年8月出台新政，明确父母将家庭名下商品住房赠与子女，不再核验子女购房资格。但具体办理过程中，这个政策是否适用于外籍子女，还要和不动产中心确认。
上海则有不同规定，住房赠与仍涉及受赠人的购房资格核验。对于长期居住国外、不具备当地购房条件的外籍子女，办理赠与可能存在障碍。
因此，决定赠与之前，应当先向当地不动产登记部门核实。
二、赠与房产，税费可能比想象中高
父母向子女无偿赠与住房，通常免征个人所得税，符合规定的还免征增值税，但子女一般需要缴纳契税。
假设一套核定价值500万元的房产，按3%契税计算，子女需要缴纳15万元。
更值得注意的是将来出售房产的税费。
根据相关税收规定，受赠子女出售房产时，计算个人所得税所依据的房屋原值，原则上是父母当年的实际购置成本，而不是赠与时的房屋价值。
如果父母当年花80万元买房，子女后来以600万元出售，在不符合免税条件的情况下，按差额20%计算，个人所得税可能接近100万元。
当然，如果符合“满五唯一”等免税条件，则可能免征个人所得税。
三、将来卖房，售房款能汇到国外吗？
这是外籍子女尤其需要提前考虑的问题。
按照外汇管理规定，境外个人出售其合法拥有的境内商品房，符合条件的，可以向银行申请购汇汇出。
但如果房产是通过父母赠与取得的，还涉及赠与行为的合规性、资金来源及银行真实性审核，实际办理可能存在障碍，不能简单认为房产卖掉后就一定能够顺利汇款。
相比之下，通过继承取得房产的外籍子女，可以按照继承财产转移的有关规定申请购汇汇出，但同样需要履行相应审核手续。
四、父母应该选择赠与还是继承？
如果子女准备长期持有房产，用于自住或者出租，可以考虑生前赠与。
如果子女长期生活在国外，将来计划出售房产并把资金汇往海外，则应当综合比较赠与、买卖和继承的税费及外汇成本。
给海外华人家庭的建议是：房子能不能过户，只是第一步；将来能不能出售、税费多少、资金能不能汇出，才是决定采用哪种方式的重要因素。
不要只为了提前过户，而忽略未来可能产生的税费和跨境资金问题。
